Cum definește legea românească locuirea socială? Ce ar trebui să știm despre ea și nu știm?

 

În primul rând, nu este o formă de locuire, cât un tip de imobil. Legea Locuinței 114/1996 definește locuința socială drept o clădire sau unitate locativă deținută de către un UAT (Unitate Administrativ-Teritorială), alocată la preț subvenționat persoanelor vulnerabile care nu își permit o chirie pe piața liberă. Au o încadrare legală specifică, nu li se poate schimba funcția și nu pot fi vândute. Într-un astfel de loc, chiria nu poate să depășească 10% din venitul chiriașului, iar o sumă standard e de 50-70 lei pe lună.

 

Dar dacă întrebi oameni pe stradă ce știu despre locuințe sociale, mulți o să le confunde cu locuințele ANL. Iar dacă întrebi oameni din primării, deseori o să le confunde cu locuințele convenabile. Sunt două instrumente la care primăriile mai apelează ca să ofere susținere locativă atunci când nu au cum altcumva. Dar sunt mecanisme volatile. Ele pot fi folosite în scop social, dar lucrul ăsta nu este cerut sau garantat de lege, deci nici nu se întâmplă foarte des într-un mod corect.

 

ANL-urile sunt locuințe pentru tineri sau categorii profesionale construite pe terenurile unei primării din fonduri publice de la Agenția Națională pentru Locuințe și care pot fi cumpărate de către chiriași cu o sumă mult sub prețul pieței. Este mai ușor să le spunem locuințe accesibile ca preț (affordable housing). Dar modelul are numeroase limitări, iar mai multe studii și experți spun că programul ANL ar trebui desființat și reinventat. Locuințele ANL nu rămân în sistem pentru a fi recirculate către persoane în nevoie și nu sunt țintite către grupuri vulnerabile. Dar există primării care, din cauza deficitului de locuințe sociale, alocă apartamente ANL și către persoane de pe listele de așteptare pentru o locuință socială.

 

Locuințele convenabile sunt altă categorie. Am putea să le spunem… locuințe publice accidentale. Mare parte din ele sunt cămine muncitorești ajunse în proprietatea primăriilor în perioada privatizărilor, atunci când companiile private au preluat doar partea productivă economic a uzinelor (fabrici, hale, echipamente) și au lăsat deoparte stocul locativ pentru muncitori. Tot în categoria de locuințe convenabile se încadrează și vile de protocol, imobile naționalizate care nu au fost retrocedate și alte clădiri care în urma marilor transferuri de proprietate din istoria noastră au ajuns să rămână în proprietate publică. Nu există reguli clare de administrare sau alocare a acestui stoc de clădiri.

 

Legea Locuinței ni le definește printr-o singură propoziție extraordinar de interpretabilă: „locuința care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerința utilizatorului și caracteristicile locuinței, la un moment dat, acoperă necesitățile esențiale de odihnă, preparare a hranei, educație și igienă, asigurând exigențele minimale”. Dacă ne uităm în oraș, un bloc confort III ghetoizat cel mai probabil e o locuință convenabilă; o vilă de protocol oferită cine știe cui la un preț extrem de mic, posibil tot o locuință convenabilă. Practic, este convenabil să faci orice vrei cu ele, deci în mod informal pot să reprezinte o rezervă valoroasă de apartamente care să vină în ajutor persoanelor vulnerabile în cazuri de urgență. Asta dacă sunt în mâinile unei primării cu intenții bune; dacă nu, nu.

 

Toate categoriile de locuire de mai sus sunt puse la un loc sub umbrela vagă și neasumată a locuințelor din proprietate publică, iar unei primării nu îi e ușor să-ți spună care-i care. Asta face foarte dificil să ne dăm seama câte locuințe sociale există astăzi de facto în România.

Cum s-a schimbat situația locuirii sociale în România în ultimii 10-20 de ani și care sunt principalele provocări în furnizarea de locuințele sociale astăzi?

 

Pe scurt: sunt puține, sunt foarte degradate și prost administrate. România a construit extrem de puține locuințe sociale noi în ultimii 30 de ani. Nu avem date clare, dar Consiliul Social și Economic al României deduce că numărul de locuințe sociale nu ar depăși 10 000 în toată țara (Locuirea în România, 2022). Ca să dăm un exemplu mai aproape de casă, conform ActiveWatch (2023) din 2010-2022, Primăria Municipiului București a dat spre folosință numai 289 de locuințe sociale, în contextul în care în 2023 erau înregistrate 14 262 de solicitări. Absența susținerii locative are un efect compus. Cu fiecare generație în nevoie care e lăsată pe din afară, cresc așezările informale, squaturile, numărul persoanelor fără adăpost, și scad șansele lor la o viață decentă și integrată.

Multe din locuințele folosite în scop social astăzi sunt clădiri vechi moștenite din perioada comunistă care nu sunt deloc în condiții bune. Se întâmplă des să aibă probleme la țevi și canalizare, să aibă infiltrații, nu sunt reabilitate termic, câteodată au baia pe hol împărțită la mai multe familii, sunt supraaglomerate. Dar sigur, ce descriu aici s-ar putea să fie o locuință convenabilă folosită și prezentată drept locuință socială – e greu de știut, pentru că nu sunt ținute în evidență separat. Mi s-a prezentat cândva o clădire de locuințe sociale care arăta foarte bine, dar reprezentantul primăriei respective a zis cu hotărâre că le dă „doar la tineri educați, nu la romi” (sigur, poate de fapt era un ANL).

 

Locuințele sociale nou construite (și încadrate legal ca atare) pe care le-am văzut în viața reală erau încă în șantier sau erau blocuri izolate la margine de oraș nedeservite de utilități. Pare că blocurile țintite clar către persoane vulnerabile rămân într-un vid. S-ar putea ca generația nouă de construcții sociale din fonduri europene să respecte standardele de calitate, să asigure o locuire decentă și să nu propage segregarea spațială. Dar o generație veche de locuințe sociale sunt sortite ghetoizării by design. Când îți muți populația vulnerabilă la margine de oraș, fără o infrastructură edilitară întreagă funcțională, distanțată de resursele socioeconomice ale orașului, nu are cum să iasă bine.

 

Cred că e necesar să realizăm că aproape fiecare oraș românesc are o problemă cu asigurarea unei locuințe sociale decente – ori nu au suficiente pentru a îndeplini cererea, ori le au, dar nu sunt sigure sau în stare decentă, ori nu le dau cui are mai mare nevoie de ele.
Asta ne aduce la întrebarea: de ce construim atât de puțin și prost? Nu sunt bani, avem mecanisme foarte slabe pentru a le construi și nu vorbim despre motivele pentru care ar trebui să o facem.

Cum se construiesc locuințe sociale, de ce politici și programe depind?

 

Ele trebuie construite și administrate de către primării, cu fonduri din bugetul local sau aplicând la Programul de Construcții de Locuințe Sociale al Ministerului Dezvoltării (MDLPA), care are o alocare foarte mică. În ultimii ani au apărut linii pe fonduri europene din care se poate finanța construcția de locuințe sociale – de exemplu mecanismul DLRC pentru dezvoltare locală. Acestea au reprezentat principala sursă de creștere a proiectelor de locuințe sociale, iar astăzi sunt încă în implementare.

 

Fără linii de finanțare naționale sau europene e dificil pentru o primărie să aloce din bugetul local sumele necesare să construiască un bloc de locuințe care apoi va fi întotdeauna în pierdere. Chiriile subvenționate abia dacă acoperă costurile de mentenanță și renovare.În plus, deseori nu sunt suficienți oameni calificați în administrația locală care să poată superviza investiții mari în locuire la scara necesară.

 

Problema resurselor continuă și după ce locuințele au fost construite. Ele trebuie administrate de către aceeași autoritate publică care se ocupă de tot în oraș, care trebuie să aloce bani de mentenanță și pentru spitale, și pentru școli, și pentru spațiul public. Locuințele din domeniul public nu ajung pe lista prioritară când sunt în competiție cu intervenții care au efect asupra unui număr mai mare de cetățeni (sau din electorat).

 

Tot echipele din direcțiile de patrimoniu mențin relația cu chiriașii, deși nu au competențe în asistența socială. De multe ori relațiile sunt tensionate, nici proprietarul, nici chiriașul nu își respectă obligațiile, asta duce la conflict, delăsare și degradarea stocului locativ. Nu avem mecanisme suficient de bune ca să putem să menținem și să circulăm resursele pe care le avem deja.

 

Dacă nu avem o înțelegere clară și comună împreună cu guvernanții că locuințele sociale reprezintă o investiție în societate sau că este o responsabilitate ne-negociabilă pe care aceștia o au, atunci vor continua să se raporteze la aceste clădiri ca la o gaură neagră în bugetul local. Dar nu ține doar de intenție, sunt multe procese și mecanisme care ar putea fi îmbunătățite.

 

Faptul că totul e în cârca unei primării poate are sens în termenii datoriei de grijă față de cetățeni, dar este un mecanism limitat și baricadat, care nu le permite să construiască la scara și calitatea de care e nevoie. Să nu uităm, mai ales dacă facem o comparație cu situația locuirii sociale din nordul Europei, că majoritatea localităților din România încă suferă de un exod demografic, iar asta se reflectă în bugetele locale. Nu ai capacitate într-o primărie (nici de timp, nici de oameni, nici de bani) să fii constructor de locuințe multe și bune.

Și atunci, concret, ce putem face? Și cum ne comparăm cu situația altor țări europene?

 

Putem să revizuim cum sunt construite finanțările pentru locuințe sociale, cine are voie să le folosească și cum vorbim despre subiectul acesta în societate.

 

În primul rând, avem o problemă cu ceea e eligibil să faci cu banii. Din fondurile naționale pentru locuințe sociale nu a fost permis decât să construiești clădiri noi. Numai recent și doar prin anumite linii de finanțare europeană, cu multe bariere birocratice și procesuale, a devenit eligibil să modernizezi și să schimbi funcțiunea unei clădiri existente sau să cumperi apartamente de pe piața liberă. Abordarea asta are trei straturi de absurd: risipa, ineficiența și lipsa de sustenabilitate.

 

În al doilea rând, România are una dintre cele mai mari proporții de locuințe vacante din lume, aproape un milion și jumătate de apartamente și case sunt nelocuite, iar asta e doar cifra oficială măsurată de INS. Peste asta se adaugă și toate clădirile industriale lăsate în paragină care ar putea trece printr-o conversie. Să construiești nou când ai deja locuințe care stau goale e o problemă de risipă. În plus, duce la degradarea stocului locativ existent. Abordarea asta e și foarte lentă, amânând nevoi locative care ar putea fi îndeplinite în câteva luni.

 

Dar mai ales, în contextul în care niciun UAT nu prea mai are rezerve de teren goale în centrul orașului, majoritatea locuințelor sociale o să se construiască în periferie. Acolo, chiriașii sociali nu vor locui în complexe mixte, ci toată lumea într-un singur bloc. În timp, asta duce la segregare și ghetoizare. Studiile arată că cea mai bună cale pentru ieșirea din sărăcie este ca locuințele sociale să fie dispersate și integrate prin oraș.

 

În al treilea rând, modelul în care primează construcțiile noi încarcă și mai mult primăriile. E mai ușor să cumperi apartamente pas cu pas și să le aloci pe parcurs, decât să găsești teren disponibil, să autorizezi, să contractezi, să monitorizezi și să sincronizezi totul cu perioada în care ai reușit să atragi fonduri. Asta ne aduce din nou la subiectul fonduri.

 

Spuneam că multe proiecte de locuințe sociale sunt blocate în etapa de șantier. Explicația scurtă este că perioada de implementare de fonduri UE nu s-a suprapus cu perioada de care a fost nevoie să se parcurgă toate procesele birocratice, ca apoi să înceapă munca. Costurile pentru materiale de construcții au explodat și bugetul de pe hârtie nu s-a mai potrivit cu cel real, perioada de implementare s-a terminat și totul a rămas blocat. Dacă ne vom baza pe proiecte europene ca să extindem stocul de locuințe sociale, avem nevoie de mecanisme mai rapide, eficiente și flexibile.

 

Mai există o direcție de soluții foarte comună în alte state europene: au spart „monopolul” primăriilor asupra întreg procesului de asigurare a unei locuințe sociale. Pentru că undeva pe drum rămân fără capacitate, chiar și când o primărie are intenții bune. În alte țări ai parteneriate public-privat funcționale, încât primăria să susțină investiția fără toată corvoada administrativă (housing associations). Ai structuri financiare complexe și fonduri de rulment care nu sunt finanțate doar din bugete locale. Ai variante de a te folosi de resursele existente precum apartamente vacante printr-o agenție de închiriere socială subvenționată de stat. Ai prestatori de servicii sociale care se ocupă de relația cu chiriașii, consolidează responsabilitatea reciprocă și oferă asistență. Ai sisteme de monitorizare și evaluare a calității locuirii și un recurs legal la care poți apela în caz că stai într-o locuință ce nu îndeplinește standardele pentru un trai decent. Ai locuințe sociale gândite de arhitecți încât să pună bazele unei vieți bune, nu doar să producă cutii de chibrituri.

 

Există și un risc dacă introduci actori non-statali în asigurarea locuirii sociale: poate autoritățile publice își vor ignora responsabilitatea de a da sprijin locativ, sau prestatorii privați nu vor asigura condiții de locuire decentă. Dar în momentul ăsta în România autoritățile publice deja își ignoră obligațiile și nu asigură locuințe sociale decente. Lărgirea ecosistemului de suport locativ nu înseamnă retragerea statului, ci capacitarea lui să facă mai mult și mai bine.

 

Și mai avem o mare problemă cu locuințele sociale: nu vorbim despre ele. Cred că sunt mai multe motive. Avem mitul că suntem o țară de proprietari, ignorând faptul că locuințele pe care (poate) le avem nu sunt acolo unde avem nevoie de ele. Nu ne-am împăcat istoric cu regimul comunist și ne spunem că s-a construit atunci cât pentru mai multe generații. Demonizăm asistența socială și pe oamenii care au nevoie de ea. Demonizăm mai ales persoanele rome, care din motive de segregare istorică se află mai des pe listele de solicitanți pentru o locuință socială. Sau trăim în locuri cu atâtea nevoi investiționale comparate cu micile bugete care sunt disponibile, încât nu e un subiect pe care mai ajungem să-l prioritizăm. Toate lucrurile astea fac ca locuințele sociale să fie un domeniu sub-discutat și de-politizat. E neclar, greu de urmărit și ascuns într-un munte de alte probleme. Ajungem să nu le cerem guvernanților noștri locuințe sociale, iar atunci ei nu le oferă.