Orașul ideal văzut de Marco Dall’Orso
INTERVIU: Ioana Păunescu
„Orașul ideal nu este o stare statică, ci o mentalitate dinamică, bazată pe eforturi continue și pe adaptabilitate.” Încercând să privim dincolo de latura utopică a conceptului de oraș ideal, ne oprim asupra unor proiecte concrete, mai exact a proiectelor în derulare la care participă Marco Dall’Orso, specialist cu îndelungată experiență în regenerare urbană. Vorbim despre revitalizarea a două fronturi urbane maritime în nordul Italiei de către Marina Development Corporation, o firmă privată de investiții, dezvoltare și management. Ambele proiectele MDC pun accentul pe comunitate și pe identitate locală – și asta, prin impact. Pentru că „paradoxal, un impact mai mare conduce adesea la un risc de investiție mai scăzut.” Marco Dall’Orso explică.
Ce v-a făcut să vă alegeți o traiectorie profesională centrată pe inițiative de regenerare urbană?
Dincolo de pregătirea mea tehnică, am fost întotdeauna atras de un spectru mai larg de interese care cuprind, printre altele, conștientizarea socială și de mediu, precum și conducerea afacerilor. Filosofia care mă ghidează este aceea că există un potențial semnificativ de integrare creativă a acestor discipline pentru a obține soluții inovatoare. Sunt pasionat de proiectele de regenerare urbană care nu iau în considerare doar aspectele financiare și de mediu, ci creează și valoare socială.
Prin conceperea de proiecte care aduc beneficii atât pentru comunitate, cât și pentru mediul natural, investitorii pot obține randamente substanțiale, adesea depășindu-le pe cele obținute prin concentrarea exclusivă asupra profitului. Această abordare oferă beneficii multiple: regenerează ecosistemele, creează comunități vibrante și stimulează creșterea economică locală. În cele din urmă, este o ecuație win-win-win în care prosperă investitorii, dar și comunitățile și mediul.
În domeniul dumneavoastră de expertiză, care ar fi cea mai mare provocare?
Cred cu tărie că avem nevoie de o transformare mai profundă – o redefinire a ceea ce sunt afacerile și a scopurilor lor – astfel încât toate părțile interesate să beneficieze împreună. Cea mai mare provocare este să fim agenți activi ai schimbării pe care dorim să o vedem. În domeniul imobiliar și al regenerării urbane, avem o complicație suplimentară. Proiectele mari necesită zeci de ani pentru a fi finalizate, dar lumea din jurul nostru se schimbă cu o viteză amețitoare. Cum putem ține pasul? Dacă luăm în considerare natura lentă, statică și ilichidă a proprietății imobiliare, cum putem rămâne relevanți și sincronizați cu cererea în schimbare?
Trebuie să acceptăm schimbarea și trebuie să reușim să învățăm rapid și să ne adaptăm rapid. Răspunsul constă în adoptarea unei atitudini flexibile în fiecare etapă de planificare, proiectare, construcție și exploatare. Sistemele rigide au condamnat multe proiecte. Prin crearea unor condiții care să permită adaptarea rapidă, ne asigurăm că proiectele noastre rămân viabile și receptive la un viitor imprevizibil. În această lume volatilă, doar cei care stăpânesc flexibilitatea vor prospera.
Cum a luat naștere inițiativa MDC?
Inițiativa MDC a fost lansată în urmă cu cinci ani în ideea de a dezvolta destinații maritime high-end cu utilizare mixtă, legate de porturi de agrement de-a lungul coastei mediteraneene. Ambiția este de a crea destinații „unice în felul lor”, care nu există (încă) în regiune. Multe destinații consacrate nu oferă soluții rezidențiale high-end, iar altele nu reușesc să creeze o experiență comunitară integrată de înaltă calitate. Din acest motiv, nu ne raportăm la produsele și destinațiile existente, ci suntem pionieri în explorarea formatelor riverane care răspund realităților și tendințelor actuale ale piețelor rezidențiale și turistice.
Concentrându-se pe acest sector de nișă fragmentat în prezent, MDC își propune să valorifice oportunitățile de consolidare și de creare de scară. În prezent, MDC este implicat activ în două proiecte majore în Italia: Ventimiglia și Marina di Pisa.
Ce conferă acestor două locații caracterul de sit strategic pentru regenerare urbană?
Imaginați-vă transformarea unor fronturi de apă urbane neglijate în destinații și cartiere vibrante care revitalizează comunități întregi. Aceste două proiecte de coastă italiene, cu o investiție combinată de 500 de milioane de euro, vizează crearea unor centre exclusive în Ventimiglia și Marina di Pisa, generând sute de locuri de muncă și o activitate economică de 1,5 miliarde de euro. În Ventimiglia, proiectul include reședințe de marcă, horeca, un campus școlar internațional, facilități sportive și spații verzi publice. În Marina di Pisa, obiectivul este de a crea un cartier-destinație cu utilizări mixte, care să reconecteze orașul cu marea și să atragă turiștii pentru a petrece mai mult timp, valorificând faima globală a orașului. Investiția privată nu se concentrează doar pe dezvoltarea de proprietăți imobiliare de înaltă calitate, ci joacă și un rol crucial în remodelarea peisajului urban mai larg.
Cele două proiecte răspund, de asemenea, noilor tendințe ale cererii. Regenerarea orașelor mici nu este benefică doar pentru comunitățile locale și pentru mediu, ci oferă și avantaje sistemice. Prin dezvoltarea acestor zone urbane secundare, putem atenua criza locuințelor din marile orașe și putem oferi tinerilor posibilitatea de a rămâne aproape de familie și de prieteni. Această abordare promovează un sistem național socioeconomic rezistent, cu mai multe motoare ale progresului durabil, permițând talentelor și capitalului să prospere în orașele mici. Provocarea este acum de a crea condiții care să le atragă pe ambele, încurajând întreprinderile și antreprenorii locali.
Ați publicat cărți și articole despre regenerarea urbană. Un articol, în special, mi-a atras atenția: cel referitor la „orașul ideal”. Cum ne putem apropia de un astfel de model?
„Orașul ideal” reprezintă o căutare continuă a excelenței, combinând atribute urbane tangibile și intangibile pentru a promova o comunitate incluzivă, diversă, sigură și vibrantă. „Orașul ideal” nu este o stare statică, ci o mentalitate dinamică, bazată pe eforturi continue și adaptabilitate. Orașele nu trebuie să se complacă în sine; în schimb, ele trebuie să rămână agile, să se adapteze la condițiile în schimbare și să profite de oportunități. Această abordare proactivă este esențială pentru menținerea avantajului lor competitiv și pentru promovarea unui mediu prosper. Prin cultivarea „agilității urbane strategice”, orașele pot face față provocărilor, rămânând în același timp pe calea succesului pe termen lung către „ideal”.
În traiectoria către un oraș ideal, ați inclus conceptul de „mașini” verzi/tehnologice. Cum pot acestea să ajute zonele urbane defavorizate?
Cartierele și orașele sunt sisteme complexe cu căi unice către prosperitate sau sărăcie, modelate de factori interconectați și uneori imprevizibili. Atunci când evaluăm poziționarea zonelor urbane de-a lungul celor două dimensiuni „socio-economică” și „mediu natural construit”, putem crea un cadru de referință practic, care le clasifică în patru tipuri: „zone defavorizate” – afectate de condiții socio-economice și de mediu precare; „zone stresate” – prospere, dar inaccesibile și poluate; „mașini green-tech” – inovatoare, dar care se luptă să integreze oamenii; și „orașul ideal” – un model utopic care echilibrează factorii socio-economici și de mediu. Printr-o inovare tehnologică bine direcționată, centrată pe om, care aduce beneficii oamenilor și mediului, putem orienta zonele afectate și stresate către un viitor mai luminos și mai durabil.
Se apropie proiectele MDC de conceptul de oraș ideal?
Să luăm Ventimiglia ca exemplu. Acest frumos oraș de coastă cu 25 000 de locuitori, situat la granița cu Franța, se află la doar câțiva kilometri distanță de foarte bogatul Principat Monaco și de Coasta de Azur, renumită la nivel internațional. Este ușor accesibil, are un port nou, un centru istoric cu adevărat autentic, plaje superbe și un microclimat extraordinar. Cu toate acestea, în ciuda tuturor acestor puncte forte, a fost considerat până acum un „oraș de frontieră” și nu s-a angajat niciodată într-o traiectorie virtuoasă pentru a-și dezvolta propria identitate puternică. Economia orașului se bazează în principal pe comerțul transfrontalier zilnic și pe turismul bugetar în tranzit spre și dinspre Franța, ambele fiind motivate în mare parte doar de comoditate. Astfel, destinul comunității locale este unul al lipsei de oportunități, în special pentru tineri, desigur.
Viziunea ambițioasă pentru Ventimiglia este regenerarea cartierului riveran și, în același timp, crearea acelor ingrediente pentru repoziționarea acestui oraș ca destinație de top în Marea Mediterană. Toate aceste elemente sunt menite să creeze condiții favorabile pentru o regenerare generalizată de jos în sus. Acest program de regenerare urbană în valoare de 200 de milioane de euro va transforma orașul, va genera un beneficiu economic de 3,5 ori mai mare decât valoarea investiției și până la 300 de noi locuri de muncă.
În cazul Ventimiglia, proiectul de regenerare include și locații istorice din țesutul urban existent. Cum vor interacționa cu zonele nou dezvoltate?
Prețuim valoarea autenticității și întruchipăm esența Italiei. Scopul este de a oferi rezidenților și oaspeților noștri experiențe locale autentice, în care se poate „trăi”, nu doar „vizita”. Aceasta înseamnă să oferim experiențe culturale autentice, comerț local și o bucătărie excelentă.
Strategia de regenerare pentru Ventimiglia include conectarea noului cartier riveran cu centrul istoric, unde am repoziționat mai multe unități existente la parter pentru a consolida autenticitatea și a crea o gamă de experiențe și servicii, inclusiv o ofertă unică de horeca și de vânzare cu amănuntul în stil italian. Toate aceste elemente, împreună cu un plan intens de activare, sunt menite să creeze atracție și condiții favorabile pentru o regenerare ascendentă generalizată.
Ce putem spune despre strategia de mobilitate?
Atunci când selectăm locațiile pentru proiectele noastre, acordăm prioritate siturilor cu infrastructuri de acces multimodale la scară largă, bine stabilite. De exemplu, atât Marina di Pisa, cât și Ventimiglia beneficiază de aeroporturi internaționale pe o rază de 10-40 de minute de mers cu mașina, precum și de acces direct la rețelele de autostrăzi și căi ferate și la porturile de agrement existente. Proiectele noastre sunt concepute ca zone urbane compacte, de „5 minute”, în care toate necesitățile zilnice sunt ușor accesibile pe jos sau cu bicicleta. Scopul final este de a crea destinații durabile fără mașini, în care circulația atât a rezidenților, cât și a vizitatorilor este exclusiv pietonală sau cu bicicleta.
Există vreun aspect particular al proiectelor MDC care trebuie menționat?
Aș pune accentul pe abordarea noastră bazată pe „impact”. Vizăm „situri în dificultate” care prezintă provocări și complexități, dar care posedă fundamente solide și un potențial semnificativ de creștere. Apoi efectuăm analize aprofundate ale contextului local, colaborând cu părțile interesate pentru a descoperi oportunități și a dezvolta o viziune convingătoare atât pentru sit, cât și pentru comunitatea înconjurătoare.
O viziune puternică este „liantul” pentru a construi un ecosistem robust de parteneri care împărtășesc scopul nostru și dețin capacitățile necesare pentru a-l duce la îndeplinire. Sunt deosebit de mândru să spun că investițiile noastre sunt direcționate nu numai către crearea de proprietăți imobiliare și oferte de servicii excepționale, ci și către îmbunătățirea contextului local, inițiind un ciclu de regenerare virtuoasă. Prin repoziționarea cu succes a contextului local, ne propunem să sporim valoarea și reziliența ofertelor noastre imobiliare în timp, în beneficiul proiectelor noastre și al comunităților pe care le deservim. Această abordare structurată ne permite să aliniem succesul financiar cu contribuții semnificative la societate și mediu.
Orașul ideal există deja undeva sau este doar o proiecție de viitor?
Fiecare zonă urbană este unică, modelată de istoria sa, și poate urma traiectorii diferite către rezultate pozitive. Orașe precum Viena, Copenhaga și Auckland întruchipează aspecte ale modelului, dar nu există o abordare unică.
Orașele sunt dinamice, evoluând în timp datorită factorilor interni și externi. Prin înțelegerea punctelor lor forte, a punctelor slabe și a evenimentelor transformatoare, orașele își pot identifica scopul autentic și pot evolua în funcție de acesta, menținându-și în același timp o identitate clară. Studierea trecutului ajută orașele să-și înțeleagă prezentul și să-și elaboreze viziunea pentru viitor. Cele mai inspirate viziuni se axează pe oameni, sunt autentice și înrădăcinate în cultura și identitatea locală. Adoptând aceste principii, orașele își pot crea propriile căi virtuoase către succesul „ideal”.
Cum vedeți viitorul apropiat al dezvoltării și regenerării urbane?
Un proiect de regenerare urbană de succes ar trebui evaluat pe baza randamentelor sale financiare, a impactului socioeconomic și a profilului de risc. În special, generarea de efecte pozitive – cum ar fi noi locuri de muncă, activitate economică și ameliorarea calității mediului – îmbunătățește condițiile locale, favorizează reziliența și stabilizează sau crește valoarea proprietăților în timp. Paradoxal, un impact mai mare conduce adesea la un risc de investiție mai scăzut.
Ceea ce trebuie să înțelegem este că urmărirea acestor scenarii virtuoase necesită o transformare a întregului sector, atât public, cât și privat, care necesită timp. Această transformare ar trebui să acopere trei aspecte: cultura muncii (de la conflictuală la colaborativă), reglementarea (mai puține norme, dar mai clare și în concordanță cu vremurile) și tehnologia (pentru a inova, a crește productivitatea și a urmări obiective echitabile cu adevărat ecologice). Implicarea părților interesate este vitală, nu numai pentru obținerea consensului, ci și pentru identificarea și implicarea actorilor locali, cum ar fi microîntreprinderile și întreprinderile mici și mijlocii, care reprezintă adesea coloana vertebrală a sistemelor socioeconomice locale.
Reușita în regenerarea urbană depinde de trei elemente esențiale: o viziune convingătoare, care poate energiza și inspira; o conducere eficientă atât din sectorul public, cât și din cel privat, care să încurajeze colaborarea; și un context de reglementare și cultural favorabil, care să se alinieze nevoilor și aspirațiilor contemporane.
Marco Dall’Orso, director de dezvoltare la MDC, are o vastă experiență în navigarea în medii complexe, cu mai multe părți interesate, în crearea de alianțe publice/private, în proiectarea și executarea de strategii de regenerare urbană pentru un progres socioeconomic durabil. A lucrat la mai multe inițiative de regenerare – fronturi maritime, situri pentru evenimente internaționale majore, studiouri de film, centre comerciale sau situri industriale abandonate. Deține o diplomă în inginerie civilă de la Universitatea din Genova, un master în ingineria mediului de la Imperial College din Londra și un MBA de la IMD Business School din Lausanne. Este membru al RICS și al Urban Land Institute, autorul mai multor publicații și a două cărți privind dezvoltarea imobiliară și regenerarea urbană.
Interviu publicat în igloo 224 / waterfronts / februarie – martie 2025
