Proiectul Baneasa

În partea de nord a oraşului, în vecinătatea DN1, începe să-şi facă apariţia un nou cartier. Proiectul Băneasa, totalizând peste 1 milion de mp construiţi ce vor fi utilizaţi în scopuri diferite, reprezintă unul dintre cele mai mari proiecte private de dezvoltare urbană din sud-estul Europei.

Anchetă realizată pentru Igloo de Viorica Buică
Foto: © Băneasa Investments

Prin asocierea, în anul 2000, cu Universitatea de Ştiinţe Agricole şi Medicină Veterinară, care a contribuit cu terenul, firma Băneasa Investments a putut începe elaborarea unui nou cartier care, prin echilibrul între spaţiile de locuit, cele comerciale, zonele de birouri şi prin accesul liber la facilităţi multiple, îşi doreşte să încorporeze valorile şi funcţiile unui oraş model. În rândurile de mai jos următoare, ne propunem să vă prezentăm, prin intervenţiile celor implicaţi direct şi a celor avizaţi să discute acest subiect, istoria şi profilul proiectului, dar şi o analiză a impactului pe care îl va avea la nivel urban.

Ionuţ Bodea, Director marketing Băneasa Investments

Băneasa este cel mai mare şi mai complex proiect de dezvoltare urbană din România – un mini-oraş construit în nordul capitalei după cele mai noi standarde. În acest moment, proiectul Băneasa constituie cea mai coerentă şi solidă soluţie de extindere a capitalei, un proces absolut necesar pe măsură ce dezvoltarea oraşului se va accelera.

Parte a sectorului 1 şi deschis tuturor, noul cartier Băneasa va fi perfect integrat în structura capitalei şi va cuprinde o zonă rezidenţială amplasată în mijlocul naturii, un parc tehnologic şi de afaceri modern şi cea mai mare arie comercială din sud-estul Europei. Situat după aeroportul Băneasa, la doar 15 minute de mers cu maşina de centrul oraşului, în apropierea lacurilor şi pădurii, noul cartier va fi legat de capitală prin mai multe căi de comunicaţii: DN1, şoseaua de centură şi linia de metrou uşor, ce vor fi terminate în curând.

Faptul că Bucureştiul a început să se dezvolte într-un ritm incredibil este deja incontestabil, tocmai de aceea trebuie să avem grijă să se dezvolte şi într-un mod planificat, controlat, aşa cum se petrec lucrurile în celelalte capitale europene. Sunt necesare proiecte bine gândite, care să vină în întâmpinarea dorinţelor oamenilor, dar care să şi răspundă cerinţelor privind dezvoltarea durabilă a Bucureştiului şi a regiunii din jurul său. Din acest punct de vedere, Băneasa oferă un adevărat model de dezvoltare pentru această zonă a oraşului: totul a fost gândit în cele mai mici amănunte de la început, pornind de la infrastructură, căi de comunicaţii şi facilităţi pentru cei care vor veni aici şi încheind cu finisajele clădirilor sau detaliile de arhitectură peisageră.

Ca poartă de intrare în Bucureşti, dinspre aeroportul internaţional Henri Coandă, pe DN1, zona Băneasa va avea, cu siguranţă, un rol reprezentativ pentru oraş: va crea o primă impresie despre capitală. De aceea, este important pentru întregul Bucureşti ca impactul pe termen lung pe care-l va avea Băneasa să fie pozitiv.

Valorile cărora subscrie proiectul Băneasa sunt calitatea, integrarea, deschiderea şi „verdele”. Calitatea face referire atât la standardele excepţionale la care este proiectată Băneasa, la calitatea oamenilor care pun în practică proiectul şi planurile urbanistice dezvoltate minuţios, la construcţiile care vor exista în zonă, la materialele folosite, la arhitectura peisageră şi design-ul întregului ansamblu, cât şi la calitatea vieţii celor care vor locui sau munci aici, mult peste ceea ce se oferă acum în România. Integrarea are în vedere faptul că Băneasa va face parte din viaţa tuturor bucureştenilor, chiar şi a celor care nu vor locui aici, pentru că va fi un nou cartier integrat total sistemului capitalei. Deschiderea se referă la faptul că Băneasa va fi o zonă a oraşului deschisă tuturor şi anunţă faptul că proiectul propune un nou model de a locui, lucra şi petrece timpul liber, într-un spaţiu aerisit, civilizat, cu atmosferă paşnică, un loc în care nu te simţi strivit de faptul că te afli într-o capitală, dar beneficiezi de toate avantajele pe care acest lucru le aduce. Deschiderea reprezintă şi transparenţa cu care iniţiatorii proiectului discută despre acesta. Băneasa este un proiect comercial viabil de care va beneficia şi comunitatea generală a Bucureştiului (nu doar viitorii rezidenţi) prin taxele care vor contribui la creşterea bugetului local, prin realizarea unei necesare reţele de drumuri care va fluidiza traficul în zonă, prin crearea a peste 25 000 de locuri de muncă, prin prosperitatea pe care o va aduce tuturor locuitorilor capitalei.

Nu în ultimul rând, Băneasa este „verde” – şi nu doar pentru că încorporează mai mult de 50 ha de vegetaţie! Întregul proiect pune accentul pe beneficiile traiului în mijlocul naturii, pe soluţiile ecologice şi pe tehnologiile nepoluante. Pentru Băneasa, culoarea verde reprezintă nota pozitivă în care se dezvoltă acest proiect, însemnând: viaţă, vitalitate, comunicare, ecologie, aspiraţii. Pentru un proiect de dezvoltare urbană, a alege verdele nu doar ca principală culoare în comunicare, dar şi ca valoare, datorită multiplelor sale conotaţii pozitive, înseamnă să faci o promisiune importantă potenţialilor clienţi.

Identitatea arhitectonică a zonei Băneasa va fi una unică: tehnologiile de vârf şi grija pentru natură vor coexista, în beneficiul rezidenţilor. Vilele şi clădirile de apartamente vor fi înconjurate de grădini generoase, iar locuitorii vor avea în imediata apropiere nu doar parcuri, spaţii de joacă pentru copii şi terenuri de sport, ci şi toate facilităţile necesare vieţii de zi cu zi – de la centru medical, bănci sau magazine la şcoală, grădiniţă şi biserică. Arhitecţii peisagişti care au lucrat la proiectul zonei rezidenţiale Băneasa au conservat livada şi vegetaţia deja existente pe acest teren (care a aparţinut pe vremuri Facultăţii de Agronomie), au creat lacuri interioare artificiale, au adăugat poduri şi alei romantice, astfel încât întreaga aşezare va îndemna la un stil de viaţă tihnit.

Băneasa îşi propune să cultive o cultură comunitară puternică, iar acest lucru va fi înlesnit de existenţa unor spaţii publice comune – un centru comunitar şi o piaţetă unde se vor afla magazine şi restaurante –, precum şi a unor spaţii de recreere la care au acces locuitorii – cluburi de întreţinere, săli şi terenuri de sport, trasee pietonale, de jogging şi ciclism.

Conceput în jurul ideii că ceea ce se construieşte acum trebuie să aibă o durată de viaţă de cel puţin câteva generaţii, proiectul Băneasa aduce în faţă locuinţe şi clădiri solide, realizate din materiale de cea mai bună calitate, de către firme de construcţii de renume, după planuri bine gândite şi respectând normele de siguranţă în vigoare, inclusiv cele privind rezistenţa la cutremur. De asemenea, Băneasa va implementa o mulţime de soluţii ecologice la nivelul întregului complex rezidenţial, printre care şi o premieră în România: primul sistem de canalizare care asigură separarea apelor menajere de apa de ploaie.

Arh. Mihai Radu, preşedinte al firmei internaţionale de arhitectură Mihai Radu Architects

Aşa cum ştiţi, proiectul Băneasa a început cu mai mulţi ani în urmă, timp în care au fost consultate mai multe firme naţionale şi internaţionale de arhitectură şi de urbanism, care au lucrat împreună pentru a ajunge la cel mai bun design urban posibil. De acum trei ani, ne-am implicat şi noi în acest proiect, contribuţia noastră fiind una cu precădere de consiliere şi de design pentru zonelor rezidenţiale şi pentru ceea ce noi numim „centrul oraşului”, o piaţă centrală mare ce va avea un program combinat, atât comercial, cât şi rezidenţial.

Datorită mărimii nemaiîntâlnite a proiectului şi datorită complexităţii lui, a trebuit să cântărim cu grijă următorii parametri de design: proiectul se află pe un sit, care a fost înainte un spaţiu verde; a fost amplasat la una dintre principalele intrări în Bucureşti, dacă nu chiar cea mai importantă, datorită proximităţii ei faţă de aeroportul internaţional; amestecul potrivit al diferitelor funcţiuni, respectiv cea comercială, cea instituţională, divertismentul şi facilităţile pentru comunitate, spaţiile verzi amestecate cu unităţile rezidenţiale; crearea unei ţesături urbane, care va răspunde nevoii de expansiune a oraşului Bucureşti şi necesităţii unui nou stadiu în structurile de artă urbană; producerea unui design care va răspunde celor mai înalte standarde respectate şi de proiecte similare în Europa de Vest şi în Statele Unite; încorporarea a cât mai multe elemente posibile pentru o arhitectură care să fie un exemplu de urmat; păstrarea unei densităţi destul de scăzute în zona rezidenţială.

Atunci când am conceput planul zonei rezidenţiale, principala noastră grijă a fost cea de a crea senzaţia unui parc şi o diversitate de tipuri de case, astfel încât fiecare cluster rezidenţial să aibă propria lui personalitate. Am vrut să creăm comunităţi care să confere locuitorilor sentimentul unui accesoriu, prin mărime redusă şi prin diversitate.

Fiecare cluster din comunitatea rezidenţială a fost astfel gândit încât drumurile să aibă un tipar sinuos, ceea ce va descuraja traficul excesiv, iar accesul la drumurile principale este controlat prin crearea unei intrări principale şi a două intrări secundare. De asemenea, fiecare cluster de case a fost planificat în jurul unui „cul de sac”, astfel încât să nu depăşească numărul de 20 de case, lucru ce va spori senzaţia de intimitate.

Toate casele au grădini spate-în-spate şi astfel se creează imaginea unei grădini comune, chiar dacă fiecare proprietar îşi va dezvolta propriul lui peisaj.

Dezvoltarea spaţiilor va beneficia de asemenea de trei parcuri comune, de un spaţiu de plimbare şi de o pistă pentru biciclete. În centrul clusterului de case am plănuit un spaţiu comun care va avea terenuri de tenis şi o piscină pentru uzul tuturor celor care locuiesc în zonă. Comunitatea va beneficia şi de o clădire pentru îngrijirea copiilor.

Casele dintr-o singură unitate sunt dezvoltate de asemenea ca mici clusteruri şi sunt amplasate în jurul a două lacuri ce joacă şi rolul unui bazin de retenţie. Parcurile care înconjoară lacurile vor fi accesibile publicului larg.

În ceea ce priveşte centrul oraşului, acest va fi un catalizator al întregii dezvoltări, cu un program de divertisment multifuncţional, cu mici clădiri de birouri, cu o biserică şi cu trei mici pieţe, pentru a încuraja comunicarea între locuitori. Am plănuit aceste spaţii astfel încât parterul clădirilor să se deschidă către pieţe (am vrut să creăm un spaţiu flexibil interior-exterior).

Proiectul Băneasa este un studiu urban cuprinzător, care ia în considerare toate componentele necesare pentru a deveni o dezvoltare urbană complexă şi plină de succes. Cred că Bucureştiul se va dezvolta în mod natural în afara liniilor urbane deja existente şi sper că acest proiect va constitui un exemplu pentru viitoarele dezvoltări ale capitalei.

Marius Călin, fondator al firmei de arhitectură Zip Studio, cu realizări în Statele Unite, Asia de Sud şi România

A trăi în oraş? Pare a fi o întrebare al cărei răspuns îl cunoaştem deja, sau evităm să-l mai dăm, luându-ne cu altele. Cu sau fără cultură arhitecturală, ne poate surprinde – la cafea, pe o terasă, în atmosfera metropolitană – cât de mult suntem îndrăgostiţi de existenţa urbană.

Ca proiect, zona Băneasa nu îşi propune să „renoveze” sau să „recicleze” nevoile noastre de urbanitate ori să disimuleze complexitatea vieţii metropolitane contemporane. A construi pentru a încuraja viaţa comunitară defineşte tema întregului proiect, cât şi participarea firmei noastre la arhitectura zonei Băneasa, unde ne-am ocupat de primele 12 clădiri cu apartamente.

Ceea ce ne-a atras la acest proiect a fost viziunea de ansamblu, ideea că putem trăi activ într-un oraş re-deschis către natură, fără satisfacţia indusă prin marketing şi fără teatralizarea unor modele strategice de locuire – pe care le-am putea numi mai degrabă senzaţii de locuire – cum se întâmplă, de exemplu, cu mitul suburbanului. Împreună cu echipa beneficiarului, am dezvoltat un concept integrator axat pe eterogenitatea controlată în atmosfera peisajului re-naturalizat, de la distribuţia şi integrarea modulelor de locuit în clădirile rezidenţiale la tratarea faţadelor acestora.

Situat la intrarea în spaţiul comunitar, amplasamentul nostru cuprinde patru zone urbane definite stradal cu aliniamente de copaci, conform planului general. În atmosfera amenajării peisagere şi a aleilor pietonale, există clădiri cu module de apartamente variate, de la trei la patru etaje peste parter, cu maximum patru module pe nivel. Larg deschise către peisajul înconjurător, apartamentele au predominant trei camere/două dormitoare, la ultimul etaj fiind un penthouse cu vederi panoramice, şemineu, intrare de serviciu şi terasă-grădină.

Pentru a răspunde unor variate stiluri de viaţă, gama de apartamente include 20 de modele (plus variaţiile celor patru module de bază), de la „belvedere” penthouse (270–320 mp) la patru camere (180 mp), trei camere (150 mp), două camere (100 mp) sau garsoniere (65 mp) – toate suprafeţele construite sunt indicate fără terase.

Am detaliat tipologia de clădiri astfel: 8 clădiri monobloc tip villa S+P+4, distribuite în peisaj cu alternanţe vizuale rezultând din poziţiile faţadelor, 2 clădiri de încadrare urbană S+P+4, ce marchează intrarea în spaţiul comunitar, şi 2 clădiri alveolare S+P+3, reprezentând trei corpuri înşiruite, tip patio deschis/forecourt. Majoritatea apartamentelor au ferestre pe cel puţin două faţade. Toate apartamentele au centrală termică şi instalaţie de aer condiţionat proprie, bucătării ce pot fi deschise, băi dedicate fiecărui dormitor, cât şi “powder room”, terase generoase cu adâncimea de 1,80 m şi finisaje interioare de înaltă calitate – în special pentru living şi pentru băi. Pentru toate apartamentele, dormitorul matrimonial este o suită completă, incluzând o baie largă complet echipată şi dressing.

O atenţie deosebită a fost acordată parcării subterane şi serviciilor-suport ale locuirii, integrate în subsolul clădirilor, reducând, prin comasarea parcărilor, numărul de rampe de acces, şi punând în valoare amenajarea peisajului natural prin „roof gardens”. În final, un total de 230 de apartamente şi 300 locuri de parcare vor fi realizate în cele 12 clădiri.

Arh. Viorel Hurduc, preşedinte al Ordinului Arhitecţilor din România, Filiala Teritorială Bucureşti

Zona rezidenţială Băneasa, despre care mărturisesc că am aflat cele mai multe lucruri cu ocazia evenimentului de lansare a proiectului, este un subiect foarte comentat în prezent atât în mediul profesional, cât şi la nivelul oraşului. Dincolo de orice discuţie care se poate dezvolta pe marginea acestui proiect de anvergură, consider că în final va fi o zonă benefică pentru oraşul Bucureşti.

Privind la nivelul capitalei, zona respectivă este una în care s-ar fi construit, în mod inevitabil. Aeroportul Băneasa, o incizie în structura oraşului, care la un moment dat s-a dovedit o necesitate, îşi va pierde în curând din importanţă, pentru că Bucureştiul îşi va dezvolta şi realiza un nou aeroport în partea de sud. Prin urmare, aeroportul Băneasa va dispărea treptat: nu în sensul că va fi ras de pe faţa pământului, ar fi chiar de neacceptat ca o pistă de 3 km pe care pot ateriza nave cu capacităţi diverse să fie distrusă. Acest aeroport va rămâne ca o rezervă, din multe considerente, pe care nu consider potrivit să le prezint acum. Un lucru este cert: aeroportul nu va mai reprezenta sursa de zgomot din prezent. Şi, din această perspectivă, este absolut explicabil faptul că pe terenul de la nord de aeroport, situat în zonă edificabilă a oraşului, s-ar fi construit, chiar dacă nu ar fi existat proiectul Băneasa.

Obişnuiţi să discutăm la nivel de accepţiune, ne trezim că şi cele mai controversate proiecte sunt asimilate, până la urmă, de oraş. Dau celebrul exemplu al turnului Charles de Gaulle: comentat şi criticat până la ultimul geam montat, astăzi constituie o realitate a oraşului despre care mulţi şi-au schimbat părerea. De asemenea, înaintea proiectului Băneasa s-a realizat zona rezidenţială din Iancu Nicolae. E drept că acolo, din păcate, s-a construit întâmplător, conjunctural, fortuit, la viteză. Locuinţele stau bine în spaţiul respectiv, dar au fost extrem de aglomerate, probabil din interesul unor agenţii imobiliare care au făcut din locuire o afacere, din nefericire nu una în spiritul calităţii. Zona Băneasa, nici ea scutită de comentarii, cred că va sfârşi tot prin a fi pe deplin asimilată de oraş.

În calitate de arhitect şi de preşedinte al Ordinului Arhitecţilor din România, Filiala Teritorială Bucureşti, consider că Băneasa este o zonă care merită să fie acoperită cu locuinţe de bună calitate. De aici încolo încep însă comentariile: câte locuinţe? cum trebuie ele construite? care este incidenţa cu DN1? Chiar dacă personal am pledat întotdeauna pentru creşterea oraşului la sud, aceasta nu înseamnă că mi-am închipuit că nordul, cu spaţiu intravilan, va rămâne gol. Faptul că se va construi un cartier numeric, gabaritic, peste ce s-a construit în ultimii 15 ani, este foarte bine, cu condiţia ca locuinţele de acolo să beneficieze de un ambient spaţial, arhitectural şi mai ales natural, de înaltă calitate. Tocmai prin acest ambient, zona rezidenţială Băneasa se va putea deosebi de cea din Iancu Nicolae, atât de criticată de arhitecţi şi nu numai.

O întrebare care se ridică în legătură cu complexul Băneasa este dacă noul cartier va avea nevoie de un mall atât de mare precum cel preconizat, situat la intrare (aproape o treime din planul cartierului va fi acoperită de această mare construcţie). Personal, am rezerve în ceea ce priveşte aşezarea unui mare centru comercial lângă o zonă de locuit de înaltă calitate. Bineînţeles că un cartier cu peste 3 000 de case şi aproximativ 1 000 de apartamente în locuinţe colective are nevoie de toate facilităţile şi funcţiunile care să-l deservească. Mall-ul care se va construi nu va servi însă numai noul cartier, ci o întreagă zonă a oraşului Bucureşti. Am rezerve de asemenea – i-am spus şi investitorului – faţă de implantarea construcţiei gigantice a mall-ului în acea zonă. Mi-e greu să cred că o suprafaţă uriaşă de parcaj suprateran, pentru peste 1 000 de maşini, şi construcţia rezolvată în terase sunt o vecinătate plăcută pentru un astfel de cartier. Implantarea unei jumătăţi a construcţiei în subsol, simultan cu acoperirea acesteia cu spaţii plantate, ar putea fi o soluţie pentru încadrarea construcţiei în zonă. Astfel, s-ar evita şi iradierea la soare, pe timp de vară, a atâtea hectare de carosabil sau terase.

Străzile cartierului ridică o altă serie de întrebări şi provoacă discuţii contradictorii. Ca membru al comisiei tehnice a Primăriei Capitalei, doresc să subliniez faptul că vrem să devină o regulă respectarea anumitor norme în ceea ce priveşte locurile de parcare, numărul acestora şi modul de realizare. Aş dori să adaug că toate străzile, chiar dacă din punct de vedere al proprietăţii aparţin unei persoane fizice etc., trebuie să rămână în exploatarea Primăriei Capitalei, pentru că numai astfel pot fi întreţinute şi echipate corespunzător, la nivelul oraşului.